Аренда помещения как включить коммунальные платежи расчет

Содержание
  1. Как оформить расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество – НалогОбзор.Инфо
  2. Перечень коммунальных услуг
  3. Абонент коммунальных услуг
  4. Способы расчетов
  5. Оплата услуг в составе арендной платы
  6. Компенсация услуг отдельным платежом
  7. Порядок оплаты коммунальных услуг в арендованном помещении
  8. Общие принципы
  9. Как оформить компенсацию коммунальных услуг
  10. Налогообложение и учет
  11. Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение?
  12. С чего начать?
  13. Факторы, влияющие на стоимость аренды
  14. Порядок формирования арендной стоимости
  15. Пример расчёта арендной платы нежилого помещения
  16. Как рассчитать затраты на энергоресурсы при аренде
  17. Коммунальные платежи с точки зрения арендодателя
  18. Как рассчитать затраты воды
  19. Как рассчитать затраты на водоотведение
  20. Как рассчитать цену на электричество
  21. Как рассчитать размер оплаты за отопление
  22. Как не ошибиться в расчетах

Как оформить расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество – НалогОбзор.Инфо

Аренда помещения как включить коммунальные платежи расчет

По общему правилу обязанность по содержанию арендованного имущества лежит на арендаторе, если иное не предусмотрено договором аренды. То есть именно арендатор должен нести коммунальные расходы по объекту, полученному в аренду. Это следует из пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ.

Перечень коммунальных услуг

К коммунальным расходам относится, в частности, оплата услуг:

  • снабжения тепловой энергией (для отопления и горячей водой);
  • водоснабжения и канализации;

Подробный перечень коммунальных ресурсов приведен в Правилах, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354.

Абонент коммунальных услуг

Арендованное имущество является собственностью арендодателя. То есть именно он выступает абонентом коммунальных услуг. Такой вывод позволяют сделать положения статьи 608, пункта 2 статьи 539 и статьи 548 Гражданского кодекса РФ.

В то же время в отношении подачи электроэнергии законодательство не запрещает энергоснабжающей организации поставлять энергию не только абоненту (арендодателю), но и другим организациям, зависимым от него (например, арендаторам).

То есть абонент (арендодатель) с согласия энергоснабжающей организации вправе передавать энергию, принятую им через присоединенную сеть, субабоненту (арендатору).

А субабонент (арендатор) должен иметь возможность получать энергию посредством специального оборудования, а также подключаться к энергосетям абонента (арендодателя).

Такой порядок следует из статьи 545 Гражданского кодекса РФ. В общем случае он распространяется и на отношения, связанные со снабжением иными коммунальными услугами (тепловой энергией, газом, водой и т. д.) (ст. 548 ГК РФ).

Никаких других требований, кроме указанных выше, Гражданский кодекс РФ не устанавливает. Это позволяет арендатору выбирать между различными способами оформления отношений по получению коммунальных услуг и их последующей оплате.

Способы расчетов

Расчеты по коммунальным услугам могут быть организованы следующими способами:

  • арендатор оплачивает арендодателю коммунальные услуги в составе арендной платы;
  • арендатор отдельным платежом (по отдельному счету) компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг;
  • арендатор заключает с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг;
  • арендатор напрямую заключает с коммунальными службами договор на поставку электроэнергии. В отношении услуг по оплате водоснабжения такой вариант расчетов неприменим.

Оплата услуг в составе арендной платы

В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю в составе арендной платы. Возможность применения данного варианта вытекает из норм законодательства, регулирующих арендные отношения.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор должен нести расходы на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором. При этом за арендатором не закреплена обязанность оплачивать коммунальные услуги непосредственно их поставщикам.

В данной ситуации арендодатель, который является абонентом по договору с коммунальными службами, вправе разрешить арендатору (субабоненту) пользоваться своими сетями. За это арендатор должен компенсировать арендодателю не только арендную плату, но и стоимость потребляемых им коммунальных услуг.

Указанное соглашение между арендодателем и арендатором является способом формирования стоимости аренды и не может быть квалифицировано как отдельный договор (см., например, п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Включить сумму компенсации коммунальных услуг в состав арендной платы можно двумя способами:

  • сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг отдельно в договоре не выделяется;
  • сумма арендной платы в договоре складывается из двух частей: фиксированный платеж (собственно плата за аренду) и переменный платеж (расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде).

Использование первого способа в некоторых случаях может быть невыгодно. Дело в том, что фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы в общем случае стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

При использовании второго способа переменная часть, то есть стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг.

При этом положения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются. Неизменным должно быть условие о сумме арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, а не размер (п.

 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Общая сумма коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов компенсируемых арендатором по договору аренды (переменная часть арендной платы), может определяться следующими способами:

  • по доле занимаемых арендатором площадей помещений;
  • по показаниям отдельных счетчиков;
  • исходя из мощности используемого арендатором оборудования и времени его работы.

Методику расчетов закрепите в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

При включении компенсации коммунальных расходов в состав арендных платежей отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются. Арендодателю достаточно оформить документы по аренде и приложить копии документов коммунальных служб (счета, расчеты), если такое условие предусмотрено договором аренды.

Компенсация услуг отдельным платежом

В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю отдельно от арендных платежей. То есть по двум счетам: на оплату аренды и на возмещение коммунальных платежей.

Как правило, условие о компенсации коммунальных платежей устанавливается непосредственно в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Но можно оформить и отдельное соглашение, например, договор о возмещении затрат по оплате коммунальных платежей (ст. 420, 421, 779 ГК РФ).

При этом данное соглашение нельзя квалифицировать как договор поставки коммунальных услуг (электроэнергии, тепловой энергии и др.), поскольку арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг (например, энергоснабжающей организацией).

Такой вывод позволяет сделать пункт 22 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66. Подтверждает его и более поздняя арбитражная практика (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 15 февраля 2008 г. № А29-493/2007 и Северо-Западного округа от 21 сентября 2007 г. № А56-39141/2006).

Общая стоимость коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов арендатора, компенсируемая им по договору аренды, может определяться следующими способами:

  • по доле занимаемых арендатором площадей помещений;
  • по показаниям отдельных счетчиков;
  • исходя из мощности используемого арендатором оборудования и времени его работы.

Методику расчетов закрепите в договоре аренды или отдельном соглашении (п. 1 ст. 615, ст. 420, 421, 779 ГК РФ).

При компенсации арендатором коммунальных расходов отдельным платежом арендодатель должен выставить арендатору счет для оплаты.

Форма такого документа законодательно не установлена, поэтому составьте его в произвольном виде (на основании счета коммунальных служб, расчета).

Для того чтобы счет на оплату был признан первичным документом, он должен содержать обязательные реквизиты, предусмотренные пунктом 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Ситуация: может ли арендатор заключить с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг?

Да, может.

Но посреднический договор должен быть заключен раньше, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг (письмо Минфина России от 14 апреля 2011 г. № 03-11-06/2/55).

Подтверждает такой вывод и Президиум ВАС РФ. В пункте 6 информационного письма от 17 ноября 2004 г. № 85 Президиум ВАС РФ отметил, что «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента».

Этот вывод в отношении договора комиссии можно применить по аналогии и к иным посредническим договорам (например, агентскому договору) (ст. 1011 ГК РФ).

Если посреднический договор заключен позже, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг, есть риск, что посредническая сделка будет признана судом ничтожной (ст. 166, 168 ГК РФ).

Посреднический договор могут признать недействительным и в том случае, если поставщик коммунальных услуг не давал согласия на передачу своих услуг арендатору. Передавать коммунальные услуги третьим лицам без согласия самого поставщика гражданское законодательство запрещает (ст. 545, 548 ГК РФ).

Если посреднический договор заключен, то последствия данной сделки для целей налогообложения будут оценены в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ (письмо ФНС России от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86 (согласовано с Минфином России)).

Ситуация: может ли арендатор напрямую заключить договор с коммунальными службами на поставку коммунальных услуг (электроэнергии, тепловой энергии, воды, газа и т. д.)?

Да, может, но только на услуги электроснабжения и с согласия арендодателя.

В отношении поставки электроэнергии арендатор вправе заключить отдельный договор с энергоснабжающими организациями.

Дело в том, что субабонент (арендатор), получивший доступ к электросети (теплосети) абонента (арендодателя), способен потреблять энергию самостоятельно. Это в свою очередь позволяет ему заключить соглашение об оплате потребляемой энергии по отдельному договору.

Тогда он сам может вести необходимые расчеты за коммунальные услуги, минуя арендодателя. Это следует из норм статьи 539 Гражданского кодекса РФ.

Арбитражная практика по данному вопросу неоднозначна. Ряд арбитражных судов признает законность подобных действий субабонента, объясняя это так.

Для соглашения между арендатором-субабонентом и энергоснабжающей организацией неважно, через какие именно сети – собственные или принадлежащие другим лицам – арендатор-субабонент потребляет электроэнергию (тепловую энергию).

Подобные выводы приведены, например, в постановлениях ФАС Центрального округа от 13 ноября 2002 г. № А35-1883/02С9 и Северо-Западного округа от 29 августа 2003 г. № А05-9978/02-263/24.

В то же время согласно нормам Гражданского кодекса РФ именно с абонентом, владеющим энергопринимающими устройствами, у субабонента связано право на получение и потребление энергии.

Все договоренности между арендатором-субабонентом и поставщиками энергии носят вторичный характер по сравнению с договоренностями арендодателя-абонента с ними. Следовательно, прежде чем арендатору заключать отдельное субабонентское соглашение с коммунальными службами, нужно получить согласие арендодателя на такой способ взаиморасчетов.

Об этом говорится в постановлениях ФАС Поволжского округа от 31 октября 2002 г. № А12-1988/2002-18 и Центрального округа от 21 января 2003 г. № А36-138/8-02.

По Гражданскому кодексу РФ данный порядок действует и в отношении других видов коммунальных услуг, если специальными правилами для них не установлено другого (п. 2 ст. 548 ГК РФ).

Так, к услугам по оплате водоснабжения такой вариант расчетов не применим.

Дело в том, что правилами пользования системами коммунального водоснабжения канализации установлено, что абонентами указанных услуг могут быть только собственники помещений (п.

 1 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. № 167, п. 2 ст. 548 ГК РФ). Поэтому самостоятельно заключить такой договор арендатор не имеет возможности.

Таким образом, способ оплаты арендатором коммунальных расходов непосредственно коммунальным службам может иметь место, но не по всем видам потребляемых услуг. В связи с этим данный способ нельзя отнести к оптимальному варианту расчета за коммунальные услуги по арендованному имуществу.

О том, как отразить в бухучете расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество, см.:

Источник: http://NalogObzor.info/publ/uchet_raschetov_s_kontragentami/raschety_po_dogovoru_arendy/kak_oformit_raschety_po_kommunalnym_platezham_za_arendovannoe_imushhestvo/89-1-0-2411

Порядок оплаты коммунальных услуг в арендованном помещении

Аренда помещения как включить коммунальные платежи расчет

Составляя договор аренды, юристы уделяют особое внимание разделу о цене. В большинстве случаев в состав регулярного взноса включают оплату коммунальных услуг. Схем распределения текущих расходов по содержанию имущества множество. Участники сделки выбирают наиболее выгодный и удобный вариант.

Общие принципы

Официальное определение коммунального обслуживания приводится в правительственном постановлении № 354. Термином обозначают деятельность специализированной организации по подаче потребляемых ресурсов к недвижимым объектам. Основной задачей является обеспечение комфорта и безопасности эксплуатации строения. В перечень таких услуг разработчики нормативного акта включили:

  • подачу холодной и горячей воды;
  • отопление;
  • снабжение электричеством;
  • вывоз твердых отходов;
  • откачку и отведение канализационных стоков;
  • обеспечение газом.

Постановление содержит правила обслуживания жилой недвижимости – многоквартирных домов и частных коттеджей. Однако терминология применима и к сделкам с производственными, хозяйственными или коммерческими зданиями.

Поставка коммунальных услуг осуществляется снабжающими организациями напрямую либо через управляющие компании. Основанием становится возмездный договор (п. 6 Правил № 354).

Соглашение может заключать как номинальный собственник недвижимости, так и арендатор. Это в полной мере отвечает смыслу ст. 616 ГК РФ.

Норма возлагает обязанность по текущему содержанию имущества на то лицо, которое фактически эксплуатирует объект.

К сожалению, считать проблему полностью решенной нельзя. Первичную ответственность за состояние имущества законодатель возложил на собственника (ст. 210 ГК РФ).

Если коммунальные услуги по договору аренды не будут оплачены вовремя, снабжающая организация предъявит претензии именно к нему. Обоснованность взыскания задолженности по платежам подтвердил ВАС РФ постановлением № 17462/13.

Это значит, что за недобросовестного партнера придется заплатить арендодателю. Лишь после этого он получит право настаивать на возмещении убытков.

Как оформить компенсацию коммунальных услуг

Условие о возложении расходов по текущему содержанию недвижимости на арендатора прописывается в договоре. Юридической основой является ст. 616 ГК РФ. При этом коммунальная плата может входить в стоимость аренды либо удерживаться дополнительно. Распространение в практике получил второй вариант как наиболее справедливый.

При составлении контракта стороны вправе выбрать одно из трех решений:

  1. Арендатор заключает договор с коммунальными службами напрямую. Простым этот способ выглядит только в теории. Так, обязательными условиями заключения сделки ст. 539 ГК РФ называет наличие принимающего устройства и надлежащий учет потребляемой энергии. Подтверждать право собственности на оборудование не нужно (постановление Центрального окружного ФАС по делу № А35-1883/02С9). Договор на водоснабжение и отвод канализационных стоков оформляется с опорой на постановление № 644. К заявке на подключение достаточно приложить документ о законности пользования недвижимостью. Аналогичные правила устанавливает и постановление Правительства РФ № 808 (теплоснабжение). Коммунальная служба обязана заключить договор с арендатором. Однако на практике заявки зачастую отклоняют. Поставщики коммунальных услуг не заинтересованы в сотрудничестве с временными владельцами. Отношения с собственниками кажутся им менее рискованными. Кроме того, подписанию соглашения предшествует длительная и дорогостоящая процедура (оформление технических условий, освидетельствование счетчиков, составление актов разграничения ответственности, прочее).
  2. Арендатор оплачивает фиксированную сумму. Стороны вправе утвердить размер регулярного взноса, который будет покрывать издержки собственника на текущее содержание помещения. Размер такого платежа может быть любым. В этом случае расчеты ведутся между участниками. Фактическая стоимость потребленных ресурсов значения не имеет. Собственник недвижимости самостоятельно оплачивает счета коммунальных служб. Минус схемы очевиден. Менять фиксированную арендную плату разрешено не чаще 1 раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Если тарифы на потребляемые ресурсы вырастут, собственник понесет убытки.
  3. Арендатор возмещает реальные затраты. Это наиболее прогрессивная форма расчетов. При наличии такого условия ни одна из сторон не рискует понести убытки. Собственник оплачивает коммунальные услуги по показаниям счетчиков. Арендатор же компенсирует реальные издержки. Условие о переменной части вознаграждения участники включают в текст договора (Информационное письмо ВАС РФ № 66 (пункт 11)). В этом случае систематические изменения арендной платы будут законными и обоснованными. Контрагенты рассчитываются на основании расходных документов. По требованию арендатора собственник предъявляет квитанции коммунальных служб. Прямого предписания о соблюдении порядка в нормативных актах нет. Обязанность устанавливается договором. При уклонении партнера от документального обоснования расчета встает вопрос о неосновательном обогащении.

Схемы могут использоваться применительно к нежилым помещениям, квартирам, частным домам, земельным участкам. Тип недвижимости не влияет на порядок расчетов.

Арендная плата не может состоять только из компенсации коммунальных расходов. Цена, как существенное условие, окажется несогласованной. Стороны рискуют столкнуться с последствиями признания сделки незаключенной. Соответствующие разъяснения дал ВАС РФ в информационном письме № 66 (пункт 12).

Оформление договора о коммунальном обслуживании со сторонними юридическими лицами не допускается. Обязательным условием заключения соглашения является законное использование объекта.

Документально подтвердить такое право способен либо собственник, либо арендатор. Составление фиктивного договора грозит признанием соглашения недействительным и возложением задолженности за потребленные ресурсы на номинального владельца.

При принятии затрат по такой сделке к учету могут возникнуть проблемы с налоговой службой.

Налогообложение и учет

Коммунальные расходы отражаются в бухгалтерских документах по правилам закона 402-ФЗ. От необходимости составлять проводки и вести учет ст. 6 освобождает только индивидуальных предпринимателей и структурные подразделения иностранных организаций. Не должны формировать внутреннюю финансовую отчетность и рядовые граждане.

Юридические же лица обязаны зафиксировать операции в бухгалтерском учете следующим образом:

АрендодательАрендатор
Если коммунальные платежи не отделены от арендной платы, всю сумму придется включить в доход (Дт51/Кт62). Затраты на содержание объекта недвижимости относятся к основным коммерческим или прочим расходам (Дт20/Кт76(60) и Дт91/Кт76(60)). Если арендодатель получает компенсацию коммунальных платежей, операции придется отражать раздельно. Основанием станут счета с точной суммой возмещения. Обоснованность такого подхода Минфин России подтвердил письмом № 04-05-11/40 еще в 2000 году. Разъяснения министерства актуальны и сегодня. Проводки будут составляться по следующим счетам Дт76(62)/Кт91. Схема отражения расходов на коммунальное обслуживание не изменитсяАрендная плата и компенсация коммунальных услуг будут признаваться обычными расходами (ПБУ 10/99). Операции отражаются в бухгалтерском учете проводкой Дт76/Кт51

Другим важным аспектом является налогообложение. Статья 210 ГК РФ возлагает бремя содержания имущества на собственника. Это означает, что переложение расходов на третье лицо несет в себе материальную выгоду.

Источник: https://newfranchise.ru/biznes-stati/arenda/poryadok-oplaty-kommunalnyh-uslug-v-arendovannom-pomeshhenii

Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение?

Аренда помещения как включить коммунальные платежи расчет

Когда собственник недвижимости не пользуется ею, но хотел бы получать доход, возникает идея сдавать помещение в аренду. Но здесь, главное, все верно оформить, так получение денег за предоставление помещения (не важно жилого или нежилого!)третьим лицам без соответствующего договора и уплаты налогов грозит судом, так как это незаконно.

С чего начать?

Итак, прежде, чем сдавать что-либо в аренду важно запомнить, что данный термин применим только к нежилым помещениям. Если мы хотим сдать кому-то квартиру или дом, оформляется договор найма – это совсем другое.

Теперь представим, что есть некоторое нежилое помещение и мы хотим сдать его в аренду. Для начало запомните, что:

Аренда нежилого помещения доступна только юридическим лицам и лишь на основании определенного соглашения с владельцем;

Площадь может использоваться только по целевому назначению, проживать там нельзя. Следовательно, здание подходит лишь для складских, либо офисных целей.

Когда помещение состоит на балансе муниципалитета, то:

  • Срок договора должен составлять больше года;
  • Арендатор обязуется своевременно вносить платежи, иначе договор расторгается;
  • При строгом соблюдении обязательств арендатор может со временем выкупить данное помещение.

Арендная ставка в случае нежилой территории отличается тем, что тариф состоит из двух частей: доходной, а также расходной. Размер платежа включает все затраты, в том числе оплату коммунальных услуг и содержание здания. В некоторых случаях договор предусматривает, что коммунальные платежи выплачиваются отдельно.

Доходная часть обозначенного тарифа состоит в том, что собственник желает заполучить прибыль. Важно отметить, что тариф не зависит от той деятельности, которую будет вести арендатор. Размер оплаты может быть за:

  • Целый объект;
  • Объем переданной площади;
  • Единицу составляющих площадей. Например, оплата единицы подсобного помещения при магазине будет отличаться от платы за единицу площади в торговом зале.

При составлении соглашения необходимо указать, какая плата предусмотрена. Если она не указана, договор может быть признан недействительным. Иногда по соглашению сторон схема расчета может меняться, но потребуется письменное согласие каждой стороны.

Факторы, влияющие на стоимость аренды

Расчет стоимости аренды находится под влиянием разных факторов:

  • Место расположения здания, развитость инфраструктуры и магистралей;
  • Состояние строения;
  • Степень изношенности;
  • Материалы, которые применялись при строительстве и отделке;
  • Вид здания;
  • Предназначение.

Этот список не является полным. Обычно расчеты проводятся в отдельности по каждому помещению в здании. Иногда в стоимость включена оплата за территорию возле строения, либо участок, на котором построен объект.

Законодательство предусмотрело норму, которая дает возможность производить арендную плату отдельно по нескольким объектам недвижимости. Ставка рассчитывается за квадратный метр. Если отношения являются долгосрочными, используется годовая ставка.

Показатели ставок меняются в зависимости от района и населенного пункта, где находится недвижимость. Обычно в нее не включают коммунальные услуги и ремонт. Оплата меняется в те сроки, которые прописаны в соглашении, но она не может меняться чаще одного раза в год.

При ухудшении состояния строения, либо по другим обстоятельствам, за которые арендатор не может нести ответственность, он вправе потребовать снижение оплаты. Как уже было сказано, деятельность арендатора не влияет на сумму платежа. И если помещение не принесло доход, арендатор все равно должен исправно оплачивать стоимость аренды.

Важно добавить, что сдача нежилого помещения всегда требует составления договора, в котором фиксируются все права и обязанности сторон. Если договора нет, ни одна сторона не сможет отстоять свои интересы. Стороны могут предусмотреть, что форма оплаты будет не денежной, а иной:

  • Когда арендатор предоставляет услуги владельцу здания и прилегающей территории, определенного помещения;
  • Арендатор выполняет определенные работы в счет арендной платы;
  • По договору арендатор вкладывает деньги в улучшение имущества, которое он арендует;
  • Плата засчитывается в счет договора поставки или займа.

Арендная плата может подразумевать собой твердую стоимость с определенной периодичностью. Плата может вноситься ежемесячно, ежеквартально, либо единовременно. Ниже вы найдете бланк договора аренды нежилого помещения, который поможет в составлении документа.

Порядок формирования арендной стоимости

Так как арендатор эксплуатирует площадь и территорию на возмездной основе, то пунктом 1 статьи 606 ГК РФ предусмотрено, что он обязан платить за них. Оплата должна быть своевременной, что обозначено в п. 1 статьи 614 ГК РФ.

Размер оплаты – это главное условие соглашения. Отсутствие пункта означает, что договор недействителен. Арендная плата может указываться для всего помещения или частей. Виды арендной платы отличаются:

  • В виде платежей, которые могут вноситься единовременно, либо в обозначенные сроки;
  • Доля от продукции или прибыли;
  • Предоставление конкретных услуг;
  • При передаче определенной вещи в собственность и др.

Стороны могут сочетать указанные виды аренды, либо предлагать другие варианты оплаты стоимости. При определении расходов, рекомендуется включить в стоимость аренды следующие пункты:

  • Коммунальные расходы на содержание площадей. Сюда входит отопление, канализация, освещение и т.п.;
  • Стоимость предметов, которые необходимы для ухода за помещением – это известь, ведра, веники и т.п.;
  • Оплата электроэнергии, которая требуется для функционирования лифтов, подъемников и различного оборудования, включая компьютеры и кассовые машины;
  • Расходы на сигнализацию при условии ее наличия;
  • противопожарных устройств и техники безопасности;
  • Имущественный налог;
  • Плата за землю;
  • Рентабельность предприятия.

Арендная плата включает плату переменную и постоянную. Постоянная часть определяется в зависимости от политики предприятия, а переменная формируется из тех затрат, которые необходимы на техническое обслуживание территории помещения. Оплата может производиться по фактическим данным, которые подтверждены официально.

В ГК РФ сказано, что все расходы по содержанию имущества ложатся на плечи арендатора, если контракт не подразумевает другие условия. На деле подобные отношения могут быть оформлены в двух вариантах:

  • Расходы несет именно арендодатель, но они входят в стоимость;
  • Услуги оплачиваются арендатором, заключившим договоры с предприятиями, поставляющими ресурсы.

Арендная плата меняется в зависимости от выбранного способа оплаты услуг.

Для получения стоимости аренды применяется специальная формула:

ПД = Аим + Азем

в ней:

  • ПД – это оплата, которую вносит арендатор по общей договоренности;
  • Аим – оплата за арендованное имущество, в нее может входить стоимость аренды помещения;
  • Азем в формуле – это плата за участок земли, на которой располагается недвижимость. Этот показатель формируется в каждом регионе, его можно уточнить, обратившись в муниципальные власти.

Показатель может включать самые разные факторы:

Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S 

здесь:

  • Бап – представляет собой базовую ставку за использование помещения (цена за 1 квадратный метр);
  • S – вся площадь предоставленного объекта;
  • Кз – коэффициент, который подразумевает конкретную территорию, район, где расположен объект. Величина формируется на уровне законодательства и обозначается в приложении 1 ПП №209;
  • Кт – тип арендованного помещения. Если речь идет о складском помещении, величина составляет 0,5, если объект без отопления, она равна 0,3, для других объектов используется 1;
  • Кнж – качество помещения. Подразумевается расположение, состояние объекта, использование прилегающей территории. Каждый из коэффициентов утверждается правительством;
  • Кд – деятельность самого арендатора. Максимальное значение обычно у банков, а также заведений игорного типа. Минимальные значения установлены для общественных структур, правоохранительных органов;
  • Кс – имеет место, когда подразумевается субаренда.

Расчет значений будет следующим:

  • Рассматривая материалы, из которых построено здание, нужно сказать, что кирпичные строения предполагают коэффициент 1,5, железобетонные – 1,25, деревянные – 0,8, смешанные – 1;
  • Тип строения. Складские площади имеют коэффициент 0,5, не отапливаемые – 0,3, остальные предполагают коэффициент, равный единице;
  • Расположение. Для подвала коэффициент 0,19, отдельно стоящие строения – 0,54, чердачные помещения – 0,26, пристройки – 0,32;
  • Наличие и использование территории возле строения. Территория огорожена – коэффициент составляет 0,27, без ограждения – 0,16;
  • Деятельность арендатора. Коэффициент для офисов равен 2,5, для банков – 3,0, гостиниц и агентств – 2,5, для общепита – 1,5.

Эти коэффициенты позволяют сформировать арендную плату для любых помещений.

Полезная статья? Тогда не забудьтеподписатьсяна наш канал, здесь еще много интересной информации!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c99ef9461fcd200b27e5b38/kak-rasschitat-arendnuiu-platu-za-nejiloe-pomescenie-5ca459ee4432a200b307cbd4

Как рассчитать затраты на энергоресурсы при аренде

Аренда помещения как включить коммунальные платежи расчет

До кризиса 2014 года моя знакомая планировала открыть собственное пищевое производство.

В бизнес-план она заложила годовой резерв на оплату аренды производственного помещения, но забыла сделать такой же резерв на оплату энергоресурсов: воды, электричества и отопления – которые были обязательными для ее конвейера восточных сладостей. В результате, в первый год она с трудом выходила из минуса, потому что энергоресурсы стоили столько же, сколько аренда помещения.

Оплата энергоресурсов – это возмещение стоимости потребленных арендатором услуг теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, потребленной электроэнергии, газоснабжения, услуг телефонной связи, иногда плата за уборку помещений и вывоз мусора.

В производстве энергоресурсы могут составлять сумму даже большую, чем арендная плата за помещение – это при аренде небольших производственных цехов. Крупные арендаторы производственных площадей на оплату энергоресурсов тратят меньше, до 60 процентов.

При аренде склада потребление ресурсов значительно ниже, чем при аренде производства, поэтому затраты на них будут около пятнадцати процентов.

В ритейле коммунальные платежи составляют 25-35 процентов от арендной платы, в крупных заведениях общественного питания даже до пятидесяти процентов.

Поэтому второй по важности вопрос к потенциальному арендодателю при аренде производственного помещения, после арендной ставки, должен быть о том, каков размер и порядок оплаты коммунально-эксплуатационных платежей.

Коммунальные платежи с точки зрения арендодателя

Сейчас на рынке существует три принципа условий по оплате энергоресурсов при аренде индустриально-складских помещений:

  1. Так называемый triple net, когда озвучиваемая арендная ставка не включает НДС, коммунальные и эксплуатационные платежи, то есть арендатор будет отдельно платить за все виды потребленных энергоресурсов;
  2. Второй вариант не имеет особого термина. В это случае, ставка включает НДС и эксплуатационные расходы, а коммунальные платежи арендатор платит по фактическому потреблению;
  3. Третий вариант – самый популярный при аренде на территории бывших заводов, когда в ставку включены все расходы (НДС, эксплуатационные и коммунальные платежи) за исключением электричества.

Бывают случаи, когда арендатор не использует ресурсы арендодателя и договаривается с поставщиками самостоятельно и ведет расчеты напрямую. Такая схема используется в  исключительных случаях, как правило, когда нужен большой объем какого-то ресурса.

Например, большой промышленной прачечной нужен пар в таких объемах, что парогенератор не справится. Тогда строят паровую котельную, которая работает на газовом топливе. Свободных газовых лимитов у арендодателя нет, но есть инфраструктура.

Тогда арендатор образается в структуру «Газпрома», получает лимиты на свою организацию и ведет расчеты по лимитам и потреблению сам. Повторю, это исключительные сейчас случаи.

Даже крупные новые индустриальные парки, специализирующиеся на формате built-to-suit, не приветствуют самостоятельные договоренности арендаторов по снабжению энергоресурсами. Все стараются обеспечить клиента водой, электричеством, теплом, выступая посредником между арендатором и поставщиком ресурсов.

Важно отметить, что при аренде офиса все коммунальные платежи включены в ставку. Так, «Восков Технопарк» предлагает офисные помещения по ставке 480 рублей за 1 кв.м без НДС, все включено. За отопление, воду и канализацию платить отдельно не придется.

Как рассчитать затраты воды

Вариант 1. Если для производственных нужд вода не требуется, значит, в расчет берем только бытовые нормативы: помыть руки, принять душ, вода в санузле. Для этого подойдет расчет по СНИПам. Формула выглядит так. Р – оплата водопотребления без НДС.

Р = Q × Р воды + Q × Р канал. + (Q × Р воды + Q × Р канал.) × Z%

Где Q – расход воды в месяц, Р воды – цена 1 метра кубического воды от монополиста, Р канал. – стоимость 1 кубического метра водоотведения от монополиста и Z – коэффициент арендодателя за содержание сетей.

Расход воды Q – зависит от числа работников (N чел.), количества рабочих дней в месяце (N дней) и количества душевых кабин. Из СНИПов берем расход воды на 1 чел. в смену: (М чел. – 0.025 м³) и расход воды на 1 душ в смену (М душ – 0,5 м³). Формула расчета расхода воды такая:

 Q = N чел. × N дней × М чел. + N душ × N дней × М душ

Для наглядности – гипотетическая ситуация. На производстве работают 5 человек в смену с 8 до 17 только по рабочим дням (то есть считаем 20 смен в месяц), площадь, которую они арендуют – 150 кв.м, есть одна душевая кабина, туалет, раковина в санузле, раковина на кухне.

Питьевая вода в расчете не участвует, так как питьевую воду закупают в бутылях для кулера. Цена кубометра воды 25 рублей, стоимость кубометра сброса в канализацию 29 рублей.

Z – коэффициент арендодателя, является коммерческой тайной, поэтому для расчетов берем сильно завышенный – 700%

Расчет для гипотетической ситуации будет такой:

Q = 5 × 20 × 0,025 + 1 × 20 × 0,5 = 13 м³

Р = 13 × 25 + 13 × 29 + (13 × 25 + 13 × 29) × 700% = 5616 рублей в месяц без учета НДС.

Такой же принцип расчета будет при аренде складского помещения. Вы просто учитываете бытовые нормативы потребления исходя из количества работников склада.

Вариант 2. При использовании в производственном процессе вода служит в качестве среды, поглощающей различные нерастворимые и растворимые примеси.

Важно знать объем водопотребления оборудованием или процессом в час и количество часов работы в месяц. Например, в небольшой прачечной (размером производственного цеха до 45 кв.м.) расход воды в среднем 1,5 м³/час.

Объем стока равен объему потребления. Месячное водопотребление будет считаться по формуле

1,5 м³ × 12 час × кол-во рабочих дней × тариф × НДС

Вариант 3.

Если вода используется для охлаждения произведенных продуктов, и при этом с ними не контактирует, а лишь нагревается и практически не загрязняется, то лучшим решением будет закупать воду с определенной периодичностью и отказаться от оплаты промышленного потребления воды у арендодателя. Стоимость подвоза воды варьируется в СПб и Ленинградской области, но часто существенно выгоднее тарифов.

Как рассчитать затраты на водоотведение

При промышленном водопотреблении, согласно по нормативам, нужно составлять его баланс с водоотведением. Водоотведение равно водопотреблению. И водоотведение при большом потреблении воды – тоже оплачивается в составе коммунальных услуг, причем тариф за кубометр даже выше потребления.

Обязательно обговорите с арендодателем условия по лимитам водоотведения. Как правило, у «Водоканала» есть штрафы за превышение лимитов сброса воды. И важно прописать в договоре аренды, каким образом арендатор несет ответственность за «переливы», будут ли перевыставляться штрафы арендодателем арендатору.

Как рассчитать цену на электричество

В производственных и в складских помещениях расчёты потребление электричества и его оплаты производится исходя из двойной системы расчетов, когда тариф состоит из двух частей: электрическая мощность и реальное потребление.

Примерно посчитаем цену электричества для прачечной из раздела про водопотребление. Установочная электрическая мощность всего оборудования – 200 кВт. 12-ти часовой рабочий день. «Нажгут», предположим, 48 000 кВт/час за месяц.

Первая часть – установленная мощность – обозначим буквой А. Оборудование используется не на полную мощность по техпаспорту, максимально до 150 кВт. Расчет:

А = 150 × тариф монополиста на мощность. Тариф – коммерческая тайна, поэтому считаем примерно 2000 рублей за кВт. А = 150 × 2000 = 300 000 рублей.

Вторая часть – реальное потребление – обозначим В. Расчет: В = 48 000 × тариф монополиста за кВт/час. Тариф и тут считаем примерно, 2 рубля за кВт/час. В = 48 000 × 2 = 96 000 рублей.

Так же арендодатель в счет на оплату электричества включает оплату содержания электросетей и соответственно, тариф, по которому платит арендатор за электричество больше тарифа, по которому арендодатель закупает ту же электроэнергию у энергосбытовой организации.

Как правило, это коэффициент в процентах. Для расчетов берем сильно завышенный – 96%. Это будет третья часть расчетов, обозначим буквой С и считаем по формуле: С = В × 96%.

Для рассматриваемой прачечной расчет такой: С = 96 000 + 96% = 92 160 рублей.

Итак, Все складывается и умножается на НДС (1,18): 300 000 + 96 000 + 92 160 = 488 000 рублей + НДС = 504 748 рублей.

Электричество – самый дорогой ресурс на рынке недвижимости.

В складских помещениях расчёты потребление электричества и его оплаты производятся по двухставочному тарифу, как в производственных помещениях.

Как рассчитать размер оплаты за отопление

В небольших помещениях отопление часто входит в арендную ставку. Если Ваш арендодатель требует оплату отопления отдельно, то существует два варианта. Расчет по нормативам и по счетчику.

Расчет по нормативам – это не самый выгодный способ, но часто в офисных и маленьких помещениях нет технической возможности установить счетчик, и тогда прибегают к формуле, расшифрованной ниже. Важно знать площадь помещения, высоту потолков, чтобы посчитать объем помещения.

Далее, формула тепловой нагрузки с учетом стандартных колебаний температур:

Q = V × 1,08 × 0,5 × (18° – (-26°)) / 1000000 Гкал/ч 

После рассчитываем расход теплоэнергии за отопительный период при средней температуре отопительного периода (-1,9°С):

W  = Q × 24 часа  × 220дней × (18°-(-1,9°)) / (18°-(-26°))

А далее умножаем полученное количество Гкал на тариф арендодателя.

Рассмотрим на примере: помещение 100 кв.м. высота потолков 5 м. Объем помещения 500 м³:

Q = 0.0119 Гкал/ч

W  = 26,944 Гкал в год

Гипотетический тариф будет 1200 рублей. Тогда годовые затраты на отопление будут 32 333 рубля при использовании отопления без счетчика.

Однако, важно помнить, что всегда выгодней оплачивать отопление со счетчиком, особенно если помещение – цех.

Существуют различные марки счетчиков, в них стоят датчики измерения температуры, давления и массы воды на прямых и обратных трубопроводах, и потом тепловычислитель производит расчет.

Потребление тепла может определяться в кВт или Гкал. Оплата считается умножением Гкал или кВт на тариф арендодателя.

Как не ошибиться в расчетах

Для написания этой статьи мне потребовалась консультация экономиста компании, которая специализируется на работе с энергоресурсами. Подобными предварительными расчетами не стоит пренебрегать. Часто на кону рентабельность предприятия.

Либо нужно иметь в штате или на подряде такого консультанта, чтобы грамотно посчитать будущие затраты. Либо в ходе переговоров об аренде помещения предоставить арендодателю технические характеристики оборудования, график работы и численность штата, чтобы специалисты арендодателя посчитали его для вас индивидуально.

«Восков технопарк» при обсуждении условий аренды включает такие расчеты в основной документ.

Анна Куценко
«Восков Технопарк»

Источник: https://www.voskov.ru/info/energy-costs

Ваш закон
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: