Догоаор переусткпки доли

Содержание
  1. Договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве – Договор об уступке права требования
  2. 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
  3. 2. ЦЕНА ДОГОВОРА, ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ И ПОРЯДОК ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ОПЛАТЕ
  4. 3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
  5. 4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
  6. 5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
  7. 6. АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН
  8. Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя
  9. Бонусы переуступки
  10. Хитрости торга или как получить максимальную выгоду
  11. Где могут возникнуть «подводные камни»?
  12. Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
  13. Договор цессии (уступки права требования), образец, бланк 2021 года
  14. Что такое цессия
  15. Как работает и зачем она нужна
  16. Риски цессии
  17. Какие требования можно уступать
  18. Виды договоров
  19. Форма договора
  20. Как правильно составить договор цессии в 2021 году
  21. договора
  22. Скачать бланк и образец
  23. Осторожно, мошенники: как обманывают покупателей по договору переуступки
  24. Что не так с этой схемой?
  25. Зачем продавцу избавляться от своей новой квартиры?
  26. Чем рискует покупатель квартиры по переуступке?
  27. Мораль сей басни такова: перед покупкой квартиры по договору переуступки обязательно должна проводиться юридическая проверка.
  28. Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика
  29. Зачем они так?
  30. Подвох первый: цена
  31. Подвох второй: банкротство застройщика
  32. Подвох третий: темные личности

Договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве – Договор об уступке права требования

Догоаор переусткпки доли

г. _______________                                                                         “__”___________20___г.

______________________________________, в лице __________________________________, действующе__ на основании ________________, именуемое в дальнейшем “Цедент”, с одной стороны, и

Гр. _________________, именуем___ в дальнейшем “Цессионарий”, с другой стороны, совместно именуемые в тексте настоящего договора “Стороны”, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Цедент уступает Цессионарию часть имущественных прав, принадлежащих Цеденту как участнику долевого строительства по  договору № ______ участия в долевом строительстве от ____________20__ г.

(далее по тексту- Договор), зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по _______________________ за № __________ от «___» ___ 20__ года,  заключенному между застройщиком – ________________________________ (далее – Застройщик) и участником долевого строительства – Цедентом, заключающихся в праве требования от Застройщика передачи в собственность __-х комнатной квартиры, общей площадью _____(___________) кв. м, жилой площадью ____(_________) кв. м., под условным номером __ (далее – Объект) в соответствии с проектно-сметной документацией в доме, строящемся на строительной площадке по адресу: _______________, согласно _____________ (Разрешительный документ от Администрации), Договора  аренды земельного участка №  ______ от ____________ 20___г. , Соглашения об уступке прав аренды земельного участка от ______________20___г., а Цессионарий обязуется принять указанное право требования и уплатить за него цену в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

1.2. Права по договору участия в долевом строительстве передаются от Цедента Цессионарию на тех же условиях,

которые существовали к моменту перехода права.

1.3. Цедент гарантирует, что уступаемое Цессионарию право требования на квартиру, оплачено полностью и не является предметом залога или иных обязательств со стороны третьих лиц, не находится под арестом или запретом.

2. ЦЕНА ДОГОВОРА, ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ
И ПОРЯДОК ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ОПЛАТЕ

2.1. Уступка права по настоящему договору является возмездной.  Цессионарий обязуется уплатить Цеденту  за переданные права по Договору цену в размере ________________  (___________________________) рублей путем перечисления денежных средств на расчетный счет Цедента, либо в кассу ____________________________________ для перечисления на расчетный счет.

2.2. Оплата цены, предусмотренной в п. 2.1. настоящего договора, производится Цессионарием единовременно в течение трех дней со дня подписания настоящего договора.

3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Цедент обязан:

3.1.1. уведомить Застройщика в пятидневный срок с момента государственной регистрации настоящего договора об уступке права по  договору долевого участия в строительстве;

3.1.2. обязан передать Цессионарию в день подписания настоящего договора все необходимые документы, удостоверяющие права и обязанности, а именно:

  •  нотариально удостоверенную копию Договора долевого участия, со всеми приложениями, дополнительными соглашениями  и другими документами, являющимися неотъемлемой частью указанного договора;
  • справку Застройщика, подтверждающую оплату имущественных прав Цедента требовать от Застройщика передачи ему в собственность Объекта.

3.2. Цессионарий обязан:

3.2.1. исполнить обязательства по оплате цены за уступаемые права в соответствии с условиями раздела 2 настоящего договора;

3.2.2. нести расходы по государственной регистрации настоящего Договора.

3.3. Стороны обязаны обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области с целью государственной регистрации настоящего договора в течение 15 дней со дня полной оплаты цены, указанной в п. 2.1. настоящего договора.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За нарушение условий настоящего договора, за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

4.2. Цедент отвечает перед Цессионарием за недействительность переданных ему прав, но не отвечает за неисполнение договора участия в долевом строительстве Застройщиком.

4.3. В случае нарушения сроков оплаты по настоящему договору Цессионарий уплачивает Цеденту неустойку (пени) в размере 0,15 % от  суммы долга по настоящему  договору  за каждый день просрочки.

4.4. В случае нарушения Цессионарием сроков оплаты цены передаваемого права более чем на один месяц Цедент вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

5.2. С момента вступления в силу настоящего договора Цессионарий приобретает все права и обязанности Цедента, вытекающие из договора долевого участия в строительстве в объеме, указанном в настоящем договоре.

При подписании договора Цессионарию переданы все необходимые документы, предусмотренные п. 3.1.2. настоящего договора, удостоверяющие имущественные права, уступаемые по настоящему договору.

5.3. По всем вопросам, не урегулированным настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством.

Все споры, возникающие при исполнении настоящего договора, разрешаются с обязательным соблюдением досудебного претензионного порядка. Срок рассмотрения претензии – 15 дней со дня получения претензии.

В случае не получения стороной претензии, направленной по адресу, указанному в настоящем договоре, претензионный досудебный порядок урегулирования спора  считается соблюденным с момента получения стороной, направившей претензию, возвращенной кореспонденции.

При недостижении взаимоприемлемого решения стороны передают спорный вопрос на разрешение в суд по месту нахождения Цедента в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации

5.4. Изменения и дополнения к настоящему договору должны быть составлены в письменной форме, подписаны сторонами и вступают в силу с момента их государственной регистрации.

5.5. Цессионарий вправе уступить принадлежащие ему права и передать обязанности по настоящему договору третьему лицу только после полной оплаты по настоящему договору, государственной регистрации настоящего договора.

5.6. Настоящий Договор составлен в 4-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой стороны, один экземпляр – Застройщику и один передается в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

5.7. До подписания настоящего договора Цессионарий ознакомлен с условиями Договора. Указанные условия Цессионарию разъяснены и понятны.

6. АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН

Цедент_________________________/_________________Цессионарий_____________________/_________________

Цессионарий с Договором участия в долевом строительстве №_____ от «__» ________ 20___ г.  ознакомлен, документы, указанные в п. 3.1.2 договора получил                                        ____________/_____________

                  (подпись, Ф.И.О. полностью)

С договором ознакомлен (Застройщик)

 _____________/_____________

             (подпись, Ф.И.О. полностью)

М.П.

Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D1%83%D1%81%D1%82%D1%83%D0%BF%D0%BA%D0%B8_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%B0_%D1%86%D0%B5%D1%81%D1%81%D0%B8%D0%B8_%D0%BF%D0%BE_%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%83_%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%B8%D1%8F_%D0%B2_%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D0%B5%D0%B2%D0%BE%D0%BC_%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5/

Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Догоаор переусткпки доли

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи.

Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи.

Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры).

После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 – 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно.

Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится.

Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения.

Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

  • продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
  • если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
  • нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

  1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
  2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
  3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

  1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
    Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
  2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев.

Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое.

Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

    Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
  1. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
  2. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

№Наименование документаЭкземпляр
1Документ, удостоверяющий личность (паспорт)оригинал
2Документ об уплате госпошлиныоригинал и копия (с 2-х сторон)
3Зарегистрированный ДДУоригинал
4Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями4 экземпляра
5Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность)оригинал и копия
6Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособныморигинал и копия
7Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)оригинал

Источник: https://SPbHomes.ru/science/pereustupka-hitrosti-sdelki/

Договор цессии (уступки права требования), образец, бланк 2021 года

Догоаор переусткпки доли

Договор цессии (ДЦ) является договором уступки (ДУ) права требования, относящийся к особым соглашениям, осуществляющим уступку права требования третьему лицу. Сфера применения таких договоров довольно широка.

В большинстве своем, ДЦ оформляется, при необходимости перехода прав требования другому лицу. Более подробно об этом договоре будет рассказано ниже.

Что такое цессия

Сегодня, несмотря на высокий интеллектуальный уровень образования, не каждое лицо может похвалится юридическим образованием, чтобы понять все правовые тонкости, сопутствующие нашей жизни. Термин «цессия» мало известно большинству населения, и не имея понятия о значении данного слова, можно попасть в неприятную ситуацию.

Договор цессии – это передача прав по востребованию долга третьему лицу. При этом, согласия заемщика на передачу права не нужно, достаточно будет уведомить его о таком действии. Однако, ст. 383 ГК РФ ограничивает некоторые меры по использовании цессии. К таким ограничениям относятся:

  1. Алименты.
  2. Обязательства, появившиеся в результате бракоразводных процессов.
  3. Компенсированные выплаты по моральному ущербу.
  4. Компенсирование материального ущерба при причинении вреда здоровью и жизни.
  5. Обязательства учреждения перед персоналом при реорганизациях и т. д.

Другими словами, необходимость в заключении ДЦ появляется тогда, когда кредитор не в состоянии взыскать с заемщика долг, в результате чего – он уступает право взыскания данного долга путем передачи такого права третьему лицу, продав это право или передав его безвозмездно.

(: “Что такое договор цессии?”)

При оформлении ДЦ необходимо использовать особую терминологию. Так, сторонами ДЦ являются:

  • Цедент – это кредитор, являющийся инициатором передачи прав.
  • Цессионарий – это лицо, представляющее интересы цедента после вступления ДЦ в действие.
  • Цедент несет ответственность за подлинность представленных материалов и своих деяний по отношению к цессионарию. При этом, законодательными нормами не предусмотрено привлечение его к наказанию за невыполнение обязательств.
  • Документ, подтверждающий переданные права, называется – «Титул».

Примечание. Необходимо понимать различие между цессией и обыкновенной переуступкой.

Обыкновенная переуступка прав обеспечивает передачу третьей стороне не только прав кредитора, но и обязанностей, связанные с ними. Например, передача прав аренды офиса не может считаться цессией, так как несет дополнительные издержки по оплате аренды, услуг ЖКХ и пр.

Как работает и зачем она нужна

ДЦ требуется при передаче прав другому лицу на заем по кредиту. Отличительной особенностью документа является то, что после его оформления у заемщика меняется кредитор, получающий право, на взыскание долга.

Надо отметить, что законодательством предусмотрены определенные ограничения по оформлению такого контракта.

В качестве примера, представим следующую ситуацию:

Человек взял в банке кредит, но не рассчитал свои финансовые возможности и прекратил, как говориться, платить по счетам.
Сумма недоимки по кредиту возрастает вместе со штрафными санкциями.

В конце концов, банк теряет надежду на взыскание с должника, выданного займа и принимает решение о передаче права по данному кредитному соглашению третьей стороне, то есть, так называемому, коллекторскому агентству, которое начинает «выбивать» от должника задолженность.

К сожалению, такие агентства в жизни действуют в более жесткой форме, чем банк (цедент).

Надо отметить, что ДУ права требования почти не бывают безвозмездными. Исключением может быть агентство, принадлежащее этому же банку.

Как правило, третья сторона рассчитывается с кредитором сразу после заключения ДЦ, выплачивая сумму меньшую, чем кредиторская задолженность заемщика, тем самым банк лишь частично погашает свои убытки от выданного кредита.

Тое есть ДУ права требования по кредиту – для банка убыточный. Поэтому банк лишь в крайнем случае заключает ДЦ, то есть, когда:

  1. Задолженность заемщика признана безнадежной.
  2. Тело кредита погашено, а перспективы взыскания всей задолженности с процентами и штрафами безнадежны.
  3. Банк близок к банкротству, и ему необходимо поступление любых финансов.

В этой ситуации, старый кредитор при передаче права требования по кредитной задолженности получает выгоду в том, что он хотя-бы частично возвращает свои средства.

Новый кредитор получает возможность, благодаря более жестким требованиям, получить дополнительный заработок. Риск такой сделки возможен для обеих сторон.

(: “Договор цессии-некоторые моменты”)

Риски цессии

ДЦ обладает множеством особенностей, вызывая определенные риски для участников сделки, состоящие в следующем:

  1. Заемщик не оповещен письменно о передаче прав кредитора (цедента) к третьему лицу. В этом варианте, риск для цессионария состоит в возможной не добропорядочности цедента, и заемщик вправе не признавать требования цессионария, ссылаясь на отсутствие такого извещения о переуступке прав по кредиту к цессионарию (при наличии такого оповещения, заемщик не имеет права выдвигать возражения).
  2. При переуступке кредитором процентов, требуется четко это отобразить в ДЦ.
  3. Без согласия заемщика переуступка требований запрещена, если личность цедента является важным значением для него (ст. 388 ГК РФ). Риск – сделка признается несостоятельной.

Например, ООО получило право на часть стоимости оборудования из контракта о совместном сотрудничестве, а не из соглашения купли – продажи. Так как по данному контракту личность его участника обладает важным значением, передача требования по такой задолженности возможна лишь в том варианте, когда это отображено в договоре или при соглашении сторон.

Какие требования можно уступать

Требования, которые допускается выдвигать по ДЦ, регламентируются п. 1 ст. 382 ГК РФ.

  1. Запрещается передавать требования, передача которых не разрешена законодательными нормами (п. 1 ст. 388 ГК РФ). Например, нельзя уступать права по ипотечному договору или по обязательству ипотекой, права по которой подтверждены закладной (п. 5 ст. 47 Закона об ипотеке).
  2. Также, не разрешается передача требований, связанных с личностью цедента. К примеру, о компенсировании вреда, нанесенного здоровью или жизни (ст. 383 ГК РФ).

В то же время, можно уступить следующие требования:

  • Финансовое требование по частям, например, право на арендную плату. Выдвижение условий для этого не требуется. Здесь нужно лишь определить в ДЦ размер оплаты за переход требования цессионарию.
  • Часть не финансового требования допускается передать, если обязательство делимо и частичная передача прав не становиться для должника обременительной (п. п. 2, 3 ст. 384 ГК РФ).
  • Когда уступается часть требования (финансового или не финансового) из продолжительного обязательства. В этом варианте надо отметить в ДЦ основание появления требования и точный период, за который осуществляется передача. В противном варианте ДЦ об уступке прав будет признан не действительным.

Виды договоров

При оформлении ДЦ необходимо учитывать всевозможные нюансы, для заключения того или иного вида соглашения. ДЦ могут оформляться следующих видов:

  1. Трёхсторонний договор цессии. В этом варианте при заключении ДЦ, участниками договора являются не только цедент и цессионарий, но и заемщик, в качестве третьей стороны. Заемщика в этом случае, не просто уведомляют о передаче прав, а его официально включают в договор и согласовывают с ним условия реструктуризации задолженности.
  2. С платной или бесплатной заменой дебитора. В данном варианте договора – коллекторы могут действовать, как по бесплатному соглашению, так и за вознаграждение.
  3. Возмездный и безвозмездный ДЦ. Цеденту предоставляется возможность продажи обязательств за определённую сумму. При этом, не исключено, что цедент вынужден это делать, чтобы погасить убыток, хотя бы частично.
  4. На основании исполнительного производства. В этом варианте условия уступки прав требования определяются арбитражным судом.

Форма договора

По своему содержанию, ДЦ является документом, осуществляющим замену кредитора. Такие соглашения могут заключать, как физические, так и юр. лица.

Форма ДЦ представляет такой же вид, что и кредитный договор. Обычно, форма ДЦ представляет собой письменный документ, структура которого такая же, как и структура кредитного соглашения. Если кредитное соглашение было заверено нотариусом, то и ДЦ также обязан быть нотариально заверен (ст. 389 ГК РФ).

Как правильно составить договор цессии в 2021 году

Так как передача прав относится к юридической сделке, то для правильного составления ДЦ требуется соблюсти установленные правила и нормы.

  1. Прежде всего, договор передает права между лицами, обладающими различным правовым статусом.
  2. Данная сделка относится к возмездной, то есть уступка права осуществляется после перечисления средств от одного участника другому.
  3. Допускается безвозмездная сделка, но она встречается редко, так как влияет на размер налогов (если одним из участников становится юр. лицо).
  4. Чаще всего такая сделка имеет отношение к правам на недвижимость. Это значит, что допускается продажа права требования от застройщика исполнения обязательств, взятых им на себя.
  5. На юридическом языке, переуступка является ДЦ, где участниками становятся следующие стороны:
  • Продавец права – цедент.
  • Покупатель права – цессионарий.
  1. Переуступка сопровождается подписанием письменного соглашения, с обязательным заверением у нотариуса.
  2. У ДЦ обязательно необходимо отобразить предмет, который обозначен, либо правом требования, либо долговым обязательством. Уступка права по ДУ сопровождается передачей задолженности.
  3. Если при оформлении цессии осуществляется передача ещё и задолженности за недвижимость, то непременно требуется письменное разрешение от строительной фирмы, иначе сделка будет признана недействительной.

При составлении ДЦ между физлицами требуется выполнить следующее:

  • Участники сделки встречаются для согласования условий сделки.
  • Затем определяются с видом цессии. Обычно, физлица выбирают возмездную цессию.
  • Составление ДУ осуществляется на основании ст. 388.1 ГК РФ, допускающую передачу прав, как существующих, так и будущих.
  • В документе заполняются сведения, отмечающие источник появления уступаемого права. Также детально прописывается обстоятельство, ставшее причиной переуступки права. Отмечаются другие документы, подтверждающие наличие такого права и отображается размер передаваемого требования.
  • Для избегания разночтений составляется список передаваемых прав.
  • Финальным этапом процесса является подписание ДЦ и оповещение о его заключении должника.

договора

ДУ права требования получает законный статус после его подписания обоими участниками сделки и при условии, что все сведения, отображенные в соглашении, будут полными и достоверными.

ДЦ обязан содержать следующие сведения:

  1. Наименование документа.
  2. Место и дата оформления.
  3. Преамбула, где отображаются данные о цеденте, цессионарии, а также о заемщике. Если участниками сделки являются физлица, отображаются их паспортные данные, если юр. лица – реквизиты и регистрационные данные.
  4. Предмет договора. Здесь отображаются реквизиты первоначального контракта, а также сумма долга, отображенная цифрами и прописью.
  5. Права и обязанности сторон. В этом блоке цедент обязуется предоставить все материалы по договору цессионарию и уведомить его о значимых деталях.
  6. Сумма договора. Цена обязана указываться чётко без ошибок. Здесь же отображается порядок расчётов.
  7. Ответственность сторон. Здесь отображаются вид санкций за неисполнение участниками соглашения условий договора.
  8. Заключительные положения. Тут может отображаться срок действительности контракта, а также порядок решения конфликтных ситуаций.
  9. Реквизиты сторон, в том числе и заемщика, и подписи участников сделки.

Примечание. При нарушении условий ДЦ возможно его аннулирование с компенсированием понесённых издержек (ст. 390 ГК РФ).

Скачать бланк и образец

Источник: https://dogovor.net/tsessii/

Осторожно, мошенники: как обманывают покупателей по договору переуступки

Догоаор переусткпки доли

Купить квартиру – это вам не сосиски сварить. Если что-то пойдет не так, не получится сбегать в соседний магазин и вернуться через 5 минут с новой жилплощадью в кармане. Ошибка может стоить потерянных – огромных! – денег.

Но не только эта опасность подстерегает простых людей. Беда может подкрасться, например, в виде потери работы при действующей ипотеке. Банкам всё равно, почему вы не можете дальше платить. Максимум что они готовы предоставить – «ипотечные каникулы» на определенный срок.

А ещё рискует тот, кто берет квартиру не у застройщика, а вроде бы у такого же собрата-дольщика. Тогда заключают не ДДУ, а договор уступки прав требования. Кстати, доля таких сделок на первичном рынке составляет сейчас около 10-20%.

Что не так с этой схемой?

Вроде бы всё чисто, просто и понятно. Используют ее обычно тогда, когда человек ну очень сильно хочет купить квартиру определенной планировки в конкретном ЖК, а у застройщика их в продаже не осталось.

При этом дом еще не достроен до конца и не введен в эксплуатацию. Значит, собственности как таковой ещё нет, есть только право на неё. Вот его-то и переуступает одно физическое лицо другому. И делает это, как правило, за меньшие деньги, чем будет стоить эта квартира после сдачи дома.

Зачем продавцу избавляться от своей новой квартиры?

Обычно варианта здесь два.

1. Или в семье за время строительства произошло пополнение, и теперь ей явно не хватает дополнительных метров – эту квартиру хотят продать и купить побольше.

2. Или же квартиру купил инвестор: специально, чтобы потом перепродать дороже. Но если раньше прибыль могла достигать 50% (квартиры сильно вырастали в цене за время от «котлована» до финальной стадии), то теперь она редко превышает 20%.

Хотя и это немало, учитывая цены на жилье: например, при первоначальной стоимости квартиры в 4 миллиона «бонус» составит около 800 тысяч. К тому же, инвестор экономит на налоге на недвижимость (его уже будет платить новый собственник после оформления права собственности).

Есть еще и третий вариант – сознательное мошенничество. О нем сейчас и расскажем.

Чем рискует покупатель квартиры по переуступке?

Конечно, никуда не денутся универсальные риски, связанные с покупкой «воздуха» (то есть еще не построенной квартиры). Даже на финальной стадии при отсутствии финансирования стройка может остановиться, а сроки сдачи – перенестись. Или при приемке может оказаться столько «косяков», что долгожданное новоселье, опять же, придется отложить.

Недавно мы подробно писали о том, как принимать квартиру без отделки и с отделкой, чтобы потом не пришлось все переделывать за свой счет.

Сейчас же подробнее остановимся на рисках, связанных именно с договором уступки прав требования.

1. Обратите внимание на количество квартир, которые в конкретном ЖК продаются по переуступке. Если их слишком много, то это может быть тревожным звоночком: у строительной компании могут быть проблемы.

Чтобы уйти от эскроу-счетов и получить возможность работать по старым правилам (ЗОСК), ряд застройщиков еще с весны выводили квартиры на «дочерние» компании. Покупали сами у себя, чтобы потом реализовать как раз по переуступкам.

Свидетельствует ли это о том, что у компании стабильное и надежное положение?.. Если «дочка» платила за квартиры не живым деньгами, а взаимозачетом, то есть некими выполненными работами (и не факт, что выполненными не только на бумаге) – реальных денег на строительство у компании может быть мало. Несмотря на впечатляющую, казалось бы, статистику продаж. Делайте выводы.

2. Сюрприз также может подстерегать со стороны первого владельца, который способен уступить право требования, не расплатившись до конца с застройщиком.

Вместе с уступкой прав на нового собственника перейдут и все обязательства предыдущего хозяина. Согласитесь, квартира с долгами – это совершенно не то, о чем мечтает каждый из нас.

К счастью, в большинстве ДДУ есть пункт, предусматривающий невозможность продать квартиру без согласия застройщика – это определенный гарант.

3. А еще мошенники могут провернуть следующую схему: попытаться продать квартиру по старому паспорту, который «утерян» или «украден», и попросить полностью рассчитаться с ними прямо во время подписания договора, а не после его регистрации. Законом это допускается.

Понимаете, что происходит дальше? Несчастный покупатель остается и без денег, и без квартиры.

4. Не менее серьезные проблемы могут возникнуть, если продавец на момент покупки квартиры состоял в законном браке. Если у него нет письменного разрешения от супруги на продажу недвижимости, то впоследствии она вполне успешно может отсудить себе половину.

Тоже вполне себе нормальная схема мошенничества: написать «заявление» о потере паспорта, получить свежий без всяких отметок, а потом и деньги выручить за квартиру, и «сверху» финансовый бонус, на который прекрасно можно сгонять в путешествие, вместе с якобы бывшей супругой.

5. Ну и напоследок: признание сделки недействительной. Это может случиться, если первый дольщик будет признан банкротом в течение трех лет после совершения сделки с недвижимостью.

Мораль сей басни такова: перед покупкой квартиры по договору переуступки обязательно должна проводиться юридическая проверка.

Причем, смотреть следует не только на репутацию и надежность застройщика, его документы и разрешение на строительство, но и на статус конкретной квартиры. Не было ли по ней ранее переуступок, нет ли в числе собственников несовершеннолетних, нет ли у продавца действующих судебных процессов.

Если хоть что-то из упомянутого есть – от такого жилья лучше держаться подальше. Слишком высок риск остаться обманутым: и без денег, и без квартиры.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroy-spb.ru/ostorojno-moshenniki-kak-obmanyvaiut-pokupatelei-po-dogovoru-pereustupki-5d4c0010dfdd2500ad98f8f9

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика

Догоаор переусткпки доли

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому.

Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям.

Эксперты рассказали сайту “РИА Недвижимость” о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.

Зачем они так?

Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ – сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.

В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, – это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро “Халимон и Партнеры” Денис Глухов. Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы – поставщикам.

Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях.

К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА “Центрюрсервис” Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.

“Сам себе не продашь – никому не продашь” – главная идея застройщиков в 2021 году, отмечают авторы телеграм-канала “Обмани меня риелтор”. “Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он”, – поясняют они.

Одной из распространенных причин для реализации квартир через переуступку эксперты назвали потребность застройщиков в свободных средствах, расход которых был бы “невидим” для контролирующих органов.

То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам.

При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов.

При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.

Мотивация застройщика очень простая – это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала “Обмани меня риелтор”.

“Кроме уменьшения налогооблагаемой базы, застройщикам нужны наличные деньги, которые уходят не только поставщикам, но и на многочисленные взятки, откаты и прочие коррупционные составляющие. Печально, но кэш в строительстве требуется даже в таких высокоразвитых и уважающих закон странах, как США, Канада или Германия”, – объясняют телеграмеры.

Подвох первый: цена

Одна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны.

Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.

“И если, например, гражданин захочет расторгнуть с застройщиком договор, то он вернет себе только первоначальную стоимость квартиры, а не ту, которую заплатил на основании договора переуступки прав требований по ДДУ”, – поясняют эксперты ведомства.

Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев.

При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами.

Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по “сейфовому” дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов.

Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.

Подвох второй: банкротство застройщика

Зато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты.

Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы “Юст”, адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.

Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса “Абсолют банка” Юрий Ухин.

При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика.

По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.

Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.

С учетом того, что возмещение предусмотрено и в случаях, если по договорам участия в долевом строительстве застройщиком не уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, вероятность реального получения рыночной стоимости квартиры не велика, рассуждает адвокат Московской коллегии адвокатов “Яковлев и Партнеры” Любовь Хохлова.

В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.

Подвох третий: темные личности

Если при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить “досье” только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.

В первую очередь покупатель квартиры по переуступке должен удостовериться в том, что по объекту недвижимости проведены все необходимые оплаты: это платежные поручения, справки об оплате и так далее, рекомендуют в Москомстройинвесте. Платежи должны быть признаны действительными. В противном случае это может привести к тому, что гражданин остается без приобретенного жилья.

Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.

Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет, отмечает Рудяков.

Так, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, – все это является негативным сигналом, предупреждает он.

Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации (“БИР-аналитик”, “Картотека” и так далее), а также из СМИ.

При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика.

Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из “промежуточных звеньев” такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру.

Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов.

Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает эксперт.

Источник: https://realty.ria.ru/20210117/1563544106.html

Ваш закон
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: